市场下行周期中,开发商们都释放出强烈的“求生欲”。

文/时代财经 刘新歌

来源:视觉中国

春江水暖鸭先知,当各地楼市相继进入“寒冬”,降价、团购、包销等促销手段又开始在市场上大范围的活跃起来。

近日,有消息称,邯郸银行对内发出通知,拟组织员工及亲朋团购厦门湾南岸房产。福建永鸿投资发展集团(以下简称“永鸿集团”)开发的厦门湾南岸、厦门湾1号、永鸿商业广场等项目被邯郸银行属意。

邯郸银行工会之所以发起此次团购,主要看重上述项目的交通条件、自然环境、高考政策以及优惠幅度等因素。时代财经从邯郸银行两名内部人士确认了上述消息,但他们目前对优惠力度并不知情。

市场下行周期中,开发商们都释放出强烈的“求生欲”,作为行业大佬的万科高呼“活下去”,各地降价促销的声音更是此起彼伏,在一系列的花式营销背后,开发商们都在极力地守住自己的生命红线。 

邯郸银行组团“扫货”

邯郸银行准备“扫货”的项目位于漳州招商局经济技术开发区,这里是永鸿集团的重仓之地。从2007年进入漳州市场,永鸿集团先后在漳州市区和漳州港拿下10多幅建设用地,面积逾千亩,开发了“永鸿”系列楼盘。

其中,仅在漳州港,永鸿集团就开发了厦门湾南岸、厦门湾1号、御景湾、御珑湾、澜悦城、悦海湾等十数个楼盘。与大多数房企一样,眼下永鸿集团漳州港项目也面临着去化的压力。

厦门湾1号的置业顾问向时代财经透露,今年团购活动较往年要多一些,“尤其是下半年,为了冲量,团购的优惠力度比较大”。

永鸿集团推出的“团购”不限单位、区域,10人即可成团。且只要是购买漳州港区域永鸿集团旗下楼盘都可享受团购价,甚至还可以为外地购房团申请车费补贴。但对于团购优惠价,该置业顾问称具体需在案场详谈。

厦门市新景祥房地产策划代理有限公司总经理张建向时代财经指出,近期厦门、漳州楼市去化情况比较惨淡,因此房企都以团购等促销方式去化。

“除了团购外,目前开发商还通过包销、大批量以房抵工程款等方式促进去化。至于优惠力度,团购一般最低能打到八折,包销折扣更低,可能到7折。” 

永鸿集团大力促销的背后是资金回款压力,眼下的漳州市场并不景气,且未来面临着不小的竞争压力。招商双鱼岛、泰禾厦门湾、雅居乐漳州香山湾等都是大体量的项目。

“漳州港地方不大,本地人口很少,内生性需求非常小,楼市主要靠外地人口支撑,比如厦门外溢性需求和休闲度假的外地人口。而目前的调控主要是打击投资、打击外生性需求,所以漳州港受到的冲击非常严重。”张建对时代财经表示。

对外生性需求的过度依赖,使得漳州港乃至漳州楼市极为脆弱。厦门市场稍微趋冷,漳州即率先、快速降温。作为最早进入涨价通道的二线城市,厦门也在此次楼市调控中最早进入下跌通道。

国家统计局数据显示,今年8月,70个大中城市中, 67城一手房价格环比上涨,2个城市房价持平,而唯一一个房价下跌的城市即为厦门。据厦门克而瑞10月数据显示,厦门商品住宅成交量持续走低,库存进一步扩容,去化周期延长至23.8个月。

花式营销背后

去化和回款的压力,并非一城、一企之事。11月初,广州万科面向企事业单位发起名为“优秀企业人才激励计划”的团购邀请,在案场成交底价基础上给予1%的团购折扣。

而在曾经一度占据全球房价单月涨幅之首的合肥,近期也频频出现花样百出的降价促销手段,如精装改毛坯、员工特价房,甚至所谓的“总经理房”等,各种名目的优惠房源,透露出房企迫切的回款需求。

厦门甚至出现楼价“跌穿”地价的情况。近日,厦门翔安金茂悦对外开售,特价房源单价仅为2.8万元/平方米。而金茂于去年7月拿下这块地时,楼面价则高达2.94万元/平方米。房价比地价每平方米低了1400元,对房企而言已经不仅是亏损那么简单。

急于去化和回款的背后,是房价下行时,房企销售减速和融资趋紧带来的资金压力。克而瑞研究中心相关报告显示,10月,百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%,销售减速较为明显。尤其是国庆期间,楼市延续了“金九”不温不火的走势,市场降温明显。而与去年同期相比,百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓,从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

调控的持续也给去化带来难度。“现在的调控政策非常精准且持续高压,导致符合购房资格的人群大幅减少。另外,政府对房价的控制非常强硬,大家觉得房价不会再涨至少会保持一定的平稳,因此不再着急入市,市场慢慢形成一个观望氛围。”张建称。

除了需求端熄火,调控也从资金源头给楼市断流。在金融去杠杆的背景下,银行不断收紧对房地产的贷款,遭遇“钱荒”的开发商也面临融资渠道收紧和融资成本趋高的双重夹击。去年,前20强房企融资成本一般在5%左右,而今年,即便是碧桂园、恒大等龙头房企,融资成本也超过10%,中小型房企的融资成本甚至更高。

资金承压之下,房企开始收缩土地投入。国家统计局数据显示,今年前十个月,房地产开发企业土地购置面积同比增长15.3%,增速比前三季度回落0.4个百分点;土地成交价款增速回落2.1个百分点。万科的销售简报也显示,10月份新增项目11个,而7月至9月,这一数字分别为33个、20个和14个。